Pilihan Makanan Enak di Dapoer Glagah - Yogyakarta

 Ayam Betutu Basah

 

Ayam Betutu Goreng

Nasi Goreng Spesial

Mie Goreng Spesial

Mie Rebus Spesial

Nasi Jenggo

Aneka Penyetan Lele, Tahu & Tempe

 

Es Krim Goreng

Pisang Goreng Crispy

Dan Cappucino Cincau dengan berbagai varian rasa.

Makan Puas, Harga Pas!

Mengalami Masalah Keuangan?

Hai DaGakers,

       Pernahkah anda dalam suatu kurun waktu tertentu menyadari telah bekerja sekian lama namun tidak memiliki asset apapun, malah memiliki hutang besar dan tidak tahu bagaimana melunasinya, bahkan cashflow selalu negative, juga terjebak dalam pola konsumsi/gaya hidup tertentu sehingga tidak memiliki tabungan atau berbagai bentuk investasi lainnya? Terjebak dengan lingkaran masalah keuangan memang bukan perkara yang mudah dan sudah tentu tidak akan nyaman dalam menapaki kehidupan.

      Bukan perkara mudah namun harus diselesaikan secara tuntas bukan? Bagaimana caranya? Apakah ada solusinya? Mungkinkah cobaan ini akan berlalu? Jawabannya MUNGKIN dan BISA!! Tidak ada yang tidak mungkin selama kita berniat untuk menyelesaikannya, yang dibutuhkan adalah komitmen dan disiplin dalam menyelesaikan perkara keuangan ini.

Apakah anda keluarga muda, professional muda yang masih berstatus "single", pengusaha, atau apapun pekerjaan / jabatan anda, pasti pernah memiliki masalah keuangan. Mari kita bahas satu persatu ya DaGakers.

Dalam mengelola keuangan perlu di perhatikan beberapa hal berikut ini :

1. Pahami portfolio keuangan anda
Pastikan anda mengetahui isi tabungan, tagihan telpon/listrik/air, pinjaman bank untuk cicilan rumah/mobil/barang konsumtif lainnya, hutang kartu kredit, uang sekolah anak, kebutuhan bersosialisasi, pemenuhan hobby, dan lain-lain.


2. Cobalah menyusun rencana keuangan serta anggaran anda
Berdasarkan portfolio keuangan anda di atas, cobalah susun rencana anggaran anda yang lebih realistis dan ideal, bukan berarti kita tidak dapat memasukkan anggaran ke salon, spa, clubbing, dll namun pastikan susun secara obyektif dan patuhlah dengan rencana anggaran yang anda buat.


3. Prioritas dan bedakan mana itu kebutuhan dan keinginan
Untuk perencanaan pengeluaran anda buatlah list barang/jasa yang anda ingin konsumsi dan tentukan mana yang berupa kebutuhan atau hanya keinginan (kalau tidak dipenuhi, tidaklah menjadi persoalan). Pertimbangkan secara matang mana barang yang harus dibeli atau tidak.


4. Hindari hutang dan minimalkan belanja/gaya hidup yang konsumtif
Hindari menggunakan hutang untuk kebutuhan konsumtif seperti penggunaan kartu kredit yang berlebihan. Bila anda mengikuti kaidah no 3, pengeluaran tersebut dapat anda "shifting" menjadi tabungan atau bentuk investasi lainnya. Berbeda jika hutang ini digunakan untuk pembelian rumah atau emas, sebab nilai-nya dari tahun ke tahun akan semakin meningkat.


5. Tentukan tujuan dan cita-cita keuangan anda
Tentukan target keuangan keuangan anda secara spesifik, realistis, terukur dan dalam kurun waktu tertentu, dengan demikian anda akan lebih focus dalam proses pencapaian target tersebut, misalnya memiliki dana pensiun tertentu, menyiapkan dana sekolah berstandar International untuk anak, memiliki modal untuk membangun usaha sampingan anda, memiliki portfolio reksadana/saham/obligasi dalam jumlah tertentu, dan masih banyak lagi.

       Bagi yang sudah berkeluarga, bagaimana mengatasi masalah keuangan keluarga ini? Dampak yang biasa dialami bagi pasangan dalam keluarga ini akan menimbulkan sikap reaktif & emosional antar pasangan, terperangkap dalam tekanan psikologis, bahkan sampai tidak mampu lagi memotivasi diri untuk bangkit dari masalah ekonomi ini. Sebenarnya hanya butuh langkah sederhana untuk mengatasi hal ini yaitu saling memberi dukungan emosional, diskusi dan mengajak pasangan untuk keluar dari masalah, atau bertanya kepada nara sumber yang lebih ahli dalam masalah keuangan (financial planner) untuk mengatasi masalah keuangan tersebut. Selain itu jangan lupa berdoa, minta pertolongan dan kemudahan dari-Nya. Tetap semangat, selalu beradaptasi dan pantang menyerah!

Tips Bagaimana Menghindari Kebiasaan Menunda Pekerjaan

Hai DaGakers,

       Semoga selalu dalam keadaan sehat & damai sejahtera dimanapun anda berada. Saat ini topik yang ingin kami ulas adalah menghindari kebiasaan menunda pekerjaan (procrastination) atau bahasa elegannya "Avoiding the time Stealer". Apa yang dimaksud dengan kebiasaan menunda pekerjaan ? Untuk memudahkannya, kami ingin mengajukan beberapa pertanyaan dahulu. Apakah anda pernah dihadapkan tugas/pekerjaan yang harus dikerjakan sesuai dateline, namun terkendala hal-hal kecil / pritilan yang menunda penyelesaian tugas anda? Apakah anda dalam mengerjakan tugas yang diberikan oleh atasan/dosen/guru anda namun tidak kunjung selesai sebab teralihkan oleh rapat, ngobrol dengan teman, bbm-an, telpon-telponan, menggosip, menjawab email-email tidak penting atau bahkan malas mengerjakannya karena anda tidak menguasai tugas tersebut? Jika, jawabannya iya, anda dalam masalah besar!

       Mengulas kebiasaan menunda pekerjaan ini, tidak selalu dikarenakan yang bersangkutan lemah dalam melakukan setting priority dan planning, namun terlepas dari itu "gangguan-gangguan" tersebut juga mengakibatkan konsekuensi yang berat untuk karir bahkan masa depan DaGakers selanjutnya. Bisa DaGakers bayangkan jika anda mendapat tugas / pekerjaan dari atasan/dosen/guru anda yang tidak dapat dipenuhi dateline yang telah mereka minta, apa jadinya hayo? Terkadang ingin lompat dari gedung lantai 9 bukan? DaGakers yang terhormat, jika ditelaah ada beberapa konsekuensi negatif jika anda tidak dapat menyelesaikan tugas/perkerjaan sesuai dateline yang diminta, antara lain: stress, tidak produktif dan tugas tersebut pasti dikerjakan dengan terburu-buru sehingga kualitas tidaklah maksimal.

Ada beberapa penyebab mengapa kita mudah terganggu dalam proses penyelesaian tugas/pekerjaan seperti:

1. Tidak tahu harus mulai darimana, yang mungkin diakibatkan oleh terlalu lama mempertimbangkan berbagai alternatif atau tidak memahami secara "clear & indepth" tugas/pekerjaannya.
2. Menghindari pekerjaan/tugas yang tidak menyenangkan, yang mungkin dikarenakan lebih memilih menyelesaikan pekerjaan yang mudah terlebih dahulu (walaupun tidak urgent) atau dikarenakan tidak menguasai pekerjaan tersebut sehingga terlihat sulit dan enggan untuk menyelesaikannya.
3. Takut membuat kesalahan, mungkin dikarenakan terlalu perfeksionis sehingga meluangkan terlalu banyak untuk memikirkan berbagai alternatif pemikiran sehingga tidak meyelesaikan pekerjaan sesuai dateline-nya.

Namun jika kata dapat menghadapi 3 point di atas maka DaGakers akan :

• Lebih produktif.
• Tidak mudah stres.
• Memiliki waktu untuk melakukan crosscheck & control atas kualitas pekerjaan tersebut.
 

Bagaimana cara menghindari penundaan atau gangguan pekerjaan yang akan menyita anda dalam penyelesaian tugas/pekerjaan para DaGakers. 

1. Mempertimbangkan konsekuensi negatifnya seperti kualitas kerja yang buruk, stres, lupa dateline dan tentunya menimbulkan peningkatan biaya.
2. Menghapus hambatan agar dapat mencari informasi yang relevan melalui meningkatkan ketrampilan tertentu atau bertanya kepada yang lebih ahli.
3. Mengatur schedule melalui memberitahukan kepada supervisor atau tim anda mengenai dateline pekerjaan anda, sehingga mereka akan memberi ruang waktu bagi anda untuk menyelesaikan atau bahkan dapat membantu anda menyelesaikannya.
4. Memulai pengerjaan tugas tersebut dengan cara langsung mengerjakan tugas tersebut, memilah-milah pekerjaan tersebut dan urutkan penyelesaiannya dengan logika yang urut, mulai mengerjakan bagian yang termudah dahulu, atau malah mulai mengerjakan bagian yang tersulit dahulu.

 

Jadi pada dasarnya ketika anda mendapat suatu pekerjaan/tugas pastikan anda:

1. Mengetahui tanggung jawab utamamu

Ini memudahkan anda untuk memilah-milah pekerjaan yang utama dan yang tidak, mana yang harus dikerjakan dahulu, di delegasikan atau ditunda sampai kurun waktu tertentu. Cobalah menolak "gangguan" pekerjaan dengan cara yang bijak & sopan baik itu dari atasan, kolega, pihak eksternal, dan lain-lain.

2. Merencanakan penggunaan waktumu secara efesien dan efektif

Disiplin dan komitment dalam menyelesaikan tugas adalah hal yang harus dipatuhi dan dilaksanakan. Cobalah jalankan beberapa tips di atas, semoga anda akan menjadi pribadi yang lebih baik dan terus menerus menuju kesempurnaan.

 

Semoga tips ini berguna dan membantu bagi DaGakers sekalian. Salam semangat dan jangan lupa mampir ke Dapoer Glagah yaaa ...

Pengetahuan Mengenai Hukum Sewa-Menyewa (Bagian 2)

Hai DaGakers,

Salam Semangat dan semoga Tuhan selalu memberkati anda dimanapun anda berada. Ini adalah sharing ke dua mengenai hukum sewa-menyewa seperti kost-kost-an sampai dengan kontrak rumah/mall/dll berdasarkan kompilasi dari beberapa case dengan narasumber yang sama:

1.      Bolehkan pemilik kost masuk ke kamar penyewa kost tanpa ijin?

Sebelumnya, perlu kita ketahui bahwa kost atau yang berdasarkan Kamus Besar Bahasa Indonesia disebut juga dengan indekos memiliki arti tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dng membayar setiap bulan); memondok. Pada praktiknya, indekos adalah penyewaan kamar yang sudah dilengkapi dengan mebel-mebel di dalam kamar tersebut. Mengenai penyewaan kamar ini, kita dapat melihat pada ketentuan dalam Pasal 1586 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”) : 

“Penyewaan kamar yang dilengkapi dengan mebel harus dianggap telah dilakukan untuk tahunan, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap tahun; untuk bulanan, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap bulan; untuk harian, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap hari. Jika tidak ternyata bahwa penyewaan dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap tahun, tiap bulan atau tiap hari, maka penyewaan dianggap telah dibuat menurut kebiasaan setempat.”

 Pasal 1586 KUHPer ini termasuk ke dalam Bab VII tentang Sewa Menyewa. Ini berarti terhadap indekos juga berlaku pengaturan mengenai sewa menyewa. Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu (Pasal 1548 KUHPer). 

       Dalam pengaturan mengenai sewa menyewa, berdasarkan Pasal 1550 KUHPer, pihak yang menyewakan diwajibkan untuk:

1.   Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2.   Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan;

3.  Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa.  

Pada dasarnya, dalam ketentuan mengenai sewa menyewa tidak diatur mengenai tindakan kesewenangan penyewa terhadap orang yang menyewa yang dalam hal ini adalah pemilik indekos masuk kamar penghuni tanpa ada izin terlebih dahulu dari penyewa kamar itu. Akan tetapi pada prinsipnya penyewa kamar indekos tersebut memiliki hak untuk dapat menggunakan kamar yang ia sewa tanpa ada gangguan dari pihak manapun. 

Terkait tindakan pemilik indekos yang mengganggu itu, pertama-tama Anda harus melihat terlebih dahulu apakah sebelumnya telah diperjanjikan bahwa pemilik indekos dapat masuk ke kamar penyewa kamar indekos tanpa izin penyewa kamar. Jika tidak ada pengaturan demikian, maka Anda dapat membicarakan dengan baik-baik bahwa Anda merasa tidak nyaman dengan tindakan pemilik indekos. 

Jika cara tersebut tidak berhasil, Anda dapat melakukan gugatan atas dasar perbuatan melawan hukum, yaitu bertentangan dengan hak orang lain. Dimana hak Anda adalah mendapatkan ketentraman dalam menikmati barang yang Anda sewa dan tidak untuk diganggu privasi Anda.  

(Sumber : http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt517e399811c64/jika-pemilik-indekos-masuk-kamar-penyewa-tanpa-izin) 

2.      Bagaimana jika penyewa menghilang begitu saja, apakah berakhir masa sewanya?

Berdasarkan uraian Anda, kami berasumsi bahwa perjanjian sewa menyewa tersebut belum berakhir, dan si A dalam hal ini telah membayar uang sewa ruko kepada Anda sehingga secara materi Anda tidak dirugikan. 

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang lain itu. Demikian ketentuan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Jadi, sewa menyewa tersebut pada dasarnya adalah perjanjian. Sebagaimana perjanjian pada umumnya, perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan dari kedua belah pihak (Pasal 1338 KUHPer). 

Dalam hal perjanjian sewa menyewa dibuat secara tertulis, perjanjian sewa menyewa berakhir bila jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian sewa telah lampau (Pasal 1570 KUHPer). Jika perjanjian sewa menyewa hanya secara lisan, maka sewa menyewa tersebut berakhir pada saat salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya (Pasal 1571 KUHPer). 

Ini berarti bahwa apabila perjanjian sewa menyewa antara Anda dan si A belum berakhir, maka Anda tidak berhak untuk menyewakan ruko kepada orang lain. Hal ini karena Anda sebagai orang yang menyewakan masih mempunyai kewajiban untuk memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa (Pasal 1550 KUHPer). 

Akan tetapi, perlu diingat bahwa dalam hukum perjanjian, para pihak boleh menambahkan ketentuan-ketentuan lain dalam suatu perjanjian. Sebagaimana dijelaskan oleh Prof. Subekti, S.H. dalam bukunya yang berjudul Hukum Perjanjian (hal. 13), hukum perjanjian menganut sistem terbuka, yang artinya hukum perjanjian memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak melanggar ketertiban umum dan kesusilaan.  

Selain itu, pasal-pasal dari hukum perjanjian merupakan apa yang dinamakan hukum pelengkap, yang berarti bahwa pasal-pasal itu boleh disingkirkan manakala dikehendaki oleh pihak-pihak yang membuat perjanjian. Mereka diperbolehkan membuat ketentuan-ketentuan sendiri yang menyimpang dari pasal-pasal hukum perjanjian. Mereka diperbolehkan mengatur sendiri kepentingan mereka dalam perjanjian-perjanjian yang mereka adakan itu. 

Oleh karena itu, Anda perlu melihat lagi perjanjian sewa menyewa ruko antara Anda dan si A. Apakah ada atau tidak pasal-pasal yang mengatur mengenai hal-hal yang dilarang untuk dilakukan oleh penyewa yang dapat mengakibatkan perjanjian sewa menyewa berakhir sebelum jangka waktu yang diperjanjikan, misalnya, pasal mengenai apabila pihak penyewa melakukan tindakan melanggar hukum atau tidak diketahui keberadaannya selama jangka waktu yang diperjanjikan, maka perjanjian sewa akan berakhir.  

Jika ada pasal-pasal yang mengatur hal-hal yang dilarang untuk dilakukan oleh si A yang dapat mengakibatkan berakhirnya perjanjian sewa menyewa, dan perkara yang menimpa A termasuk salah satu di dalamnya, maka Anda dapat mengakhiri perjanjian sewa menyewa dengan si A. Dengan berakhirnya perjanjian sewa menyewa Anda dengan si A, Anda dapat menyewakan ruko tersebut kepada pihak lain. 

(Sumber : http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt51138916c0e46/berakhirkah-perjanjian-sewa-jika-penyewa-menghilang) 

3.      Jika penyewa pindah apakah uang sewa harus dikembalikan?

Kontrak rumah atau yang dikenal dengan sewa menyewa rumah, pada dasarnya adalah suatu perjanjian. Berdasarkan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang disanggupi pembayarannya oleh pihak yang menyewa. 

Sebagai suatu perjanjian, maka sewa menyewa tidak dapat diakhiri sepihak. Ini karena suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak (Pasal 1338 ayat (2) KUHPer). 

Dalam Pasal 1570 KUHPer dikatakan bahwa jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya suatu pemberhentian untuk itu. Akan tetapi jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571 KUHPer). 

Karena di awal telah diasumsikan bahwa sewa menyewa dilakukan dengan perjanjian tertulis, maka sewa tidak berakhir sebelum jangka waktunya berakhir. Yang berarti bahwa selama perjanjian sewa menyewa tersebut masih berjalan, para pihak tidak dapat mengakhiri perjanjian sewa menyewa secara sepihak. 

Akan tetapi dalam Pasal 11 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik (“PP 44/1994”), hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa jika salah satu pihak tidak menaati hak dan kewajiban para pihak sebagaimana disebutkan dalam dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10 PP 44/1994.

 Jika hubungan sewa menyewa diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa, sebagaimana terdapat dalam Pasal 11 PP 44/1994, maka:

a. Jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;

b. Jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.

 Merujuk pada ketentuan Pasal 11 PP 44/1994, dapat kita lihat bahwa pihak yang menyewakan baru memiliki kewajiban untuk mengembalikan uang sewa jika terjadi pemutusan hubungan sewa yang diakibatkan oleh dilanggarnya hak dan kewajiban para pihak dan hal tersebut menimbulkan kerugian pada pihak penyewa. 
Dalam hal ini alasan penyewa memutuskan sewa tidak jelas, sehingga tidak dapat diketahui apakah pemutusan hubungan sewa menyewa itu karena dilanggarnya ketentuan hak dan kewajiban para pihak, dan apakah ada kerugian pada penyewa. Oleh karena itu, pihak yang menyewakan tidak punya kewajiban untuk mengembalikan uang sewa.

(Sumber : http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt525c05eec146c/penyewa-pindah,-haruskah-sisa-uang-sewa-dikembalikan)

4.      Apakah rumah sewa harus dikembalikan seperti semula?

Kontrak rumah atau yang dikenal dengan sewa menyewa rumah, pada dasarnya adalah suatu perjanjian. Berdasarkan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang disanggupi pembayarannya oleh pihak yang menyewa. 

Sebagai suatu perjanjian, maka sewa menyewa tidak dapat diakhiri sepihak. Ini karena suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak (Pasal 1338 ayat (2) KUHPer). 

Dalam Pasal 1570 KUHPer dikatakan bahwa jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya suatu pemberhentian untuk itu. Akan tetapi jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571 KUHPer). 

Karena di awal telah diasumsikan bahwa sewa menyewa dilakukan dengan perjanjian tertulis, maka sewa tidak berakhir sebelum jangka waktunya berakhir. Yang berarti bahwa selama perjanjian sewa menyewa tersebut masih berjalan, para pihak tidak dapat mengakhiri perjanjian sewa menyewa secara sepihak.

Akan tetapi dalam Pasal 11 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik (“PP 44/1994”), hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa jika salah satu pihak tidak menaati hak dan kewajiban para pihak sebagaimana disebutkan dalam dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10 PP 44/1994.  

Jika hubungan sewa menyewa diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa, sebagaimana terdapat dalam Pasal 11 PP 44/1994, maka:

a.  jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;

b.  jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan. 

Merujuk pada ketentuan Pasal 11 PP 44/1994, dapat kita lihat bahwa pihak yang menyewakan baru memiliki kewajiban untuk mengembalikan uang sewa jika terjadi pemutusan hubungan sewa yang diakibatkan oleh dilanggarnya hak dan kewajiban para pihak dan hal tersebut menimbulkan kerugian pada pihak penyewa. 

Dalam hal ini alasan penyewa memutuskan sewa tidak jelas, sehingga tidak dapat diketahui apakah pemutusan hubungan sewa menyewa itu karena dilanggarnya ketentuan hak dan kewajiban para pihak, dan apakah ada kerugian pada penyewa. Oleh karena itu, pihak yang menyewakan tidak punya kewajiban untuk mengembalikan uang sewa.

 

Semoga ulasan ini bermanfaat bagi DaGakers yang terhormat, salam bahagia dan jangan lupa mampir ke RM. Dapoer Glagah Yogyakarta ya ….

Pengetahuan Mengenai Hukum Sewa-Menyewa (Bagian 1)

Hai DaGakers,

Salam Semangat dan semoga Tuhan selalu memberkati anda dimanapun anda berada. Ini adalah sharing pertama mengenai hukum sewa-menyewa berdasarkan kompilasi  dari berbagai case seperti kost-kost-an sampai dengan kontrak rumah/mall/dll dengan narasumber yang sama, sebagai berikut:

1.      Bagaimana jika harga sewa dinaikkan secara sepihak oleh si pemilik?

Pada dasarnya, sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Demikian ketentuan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Lebih rinci mengenai sewa menyewa rumah, dapat dilihat dalam Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Bukan Oleh Pemilik (“PP 44/1994”). 

Berdasarkan syarat perjanjian yang terdapat dalam KUHPer, dapat kita simpulkan bahwa perjanjian sewa menyewa tidak perlu dibuat dalam bentuk tertulis. Ini karena pada dasarnya perjanjian tidak disyaratkan untuk dibuat secara tertulis. Sebagaimana terdapat dalam Pasal 1320 KUHPer, perjanjian adalah sah jika memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

1.   kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

2.   kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3.   suatu pokok persoalan tertentu;

4.   suatu sebab yang tidak terlarang.

Akan tetapi dalam Pasal 4 ayat (1) PP 44/1994, penghunian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan kepada suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Dalam perjanjian tertulis tersebut sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, dan besarnya harga sewa (Pasal 4 ayat (2) PP 44/1994). Namun tak ada sanksi atas pelanggaran ketentuan ini. Karena dalam hal ini Anda mengatakan tidak ada perjanjian tertulis maka kembali lagi kepada pengaturan mengenai perjanjian yang terdapat dalam KUHPer.  

Sebagaimana layaknya perjanjian, berdasarkan Pasal 1338 KUHPer, perjanjian sewa menyewa bangunan secara lisan tersebut selama dibuat secara sah (memenuhi syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPer), berlaku bagi undang-undang untuk mereka yang membuatnya dan tidak dapat ditarik kembali kecuali dengan sepakat kedua belah pihak. Ini berarti isi dari perjanjian yang sah tersebut mengikat kedua belah pihak. Hal ini juga sejalan dengan rumusan dalam Pasal 17 PP 44/1994. Jika harga sewa ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara pemilik dengan penyewa, maka perubahan atas harga sewa juga harus disepakati oleh pemilik dan penyewa. 

Akan tetapi, sebelumnya Anda harus melihat terlebih dahulu apakah pada saat perjanjian lisan tersebut dilakukan, pemilik bangunan mengatur mengenai perubahan harga sewa yang mungkin dapat terjadi sewaktu-waktu. Jika tidak, maka harga sewa yang telah disepakati pada awal perjanjian mengikat para pihak dan pemilik bangunan tidak dapat mengubah harga sewa tanpa persetujuan penyewa.

Sebaliknya, jika mengenai kenaikan harga sewa sewaktu-waktu tersebut memang telah diperjanjikan oleh pemilik dan penyewa pada saat melakukan perjanjian sewa, maka pemilik bangunan dapat menaikkan harga sewa tersebut. 

Sebagai contoh, Anda dapat melihat pada Putusan Mahkamah AgungNo. 2506 K/Pdt/2005. Dalam putusan ini, Mahkamah Agung menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat dan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta yang menyatakan tindakan PT Pantjoran Indah Murni menaikkan harga sewa secara sepihak kepada Sulaiman Iwan adalah sebuah perbuatan melawan hukum. Akibatnya, kenaikan harga yang ditetapkan secara sepihak tersebut adalah tidak sah dan mengikat. 

(Sumber: http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt4df69f2948d23/bolehkah-menyewakan-kembali-rumah-sewaan) 

2.      Bolehkan menyewakan ulang rumah sewaan?

Ketentuan mengenai sewa rumah secara lebih spesifik dapat kita temui dalam PP No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik (“PP 44/1994”). Dalam Pasal 9 ayat (1) PP 44/1994 ditentukan bahwa penyewa dengan cara apapun dilarang menyewakan kembali dan atau memindahkan hak penghunian atas rumah yang disewanya kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik. Dan apabila Anda menyewakan rumah tersebut tanpa persetujuan tertulis dari pemilik rumah tersebut, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa-menyewa dan penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan (lihat Pasal 11 ayat [1] huruf b PP 44/1994).

Ketentuan tersebut di atas sesuai dengan ketentuan Pasal 1559 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) yang menyatakan bahwa penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan.

Dengan demikian, Anda dapat saja menyewakan kembali rumah sewaan tersebut kepada pihak lain sepanjang telah mendapat persetujuan tertulis atau tercantum dalam perjanjian sewa-menyewa antara Anda dengan pemilik rumah. Tetapi, jika hal tersebut secara tegas dilarang dalam perjanjian dan/atau tidak mendapat persetujuan dari pemilik rumah, maka Anda tidak boleh menyewakan kembali rumah sewaan tersebut. Apabila Anda tetap menyewakan kembali rumah tersebut, perjanjian sewa menyewa antara Anda dan pemilik rumah akan terancam dapat diputuskan sebelum berakhirnya masa sewa.

Prinsip umum yang menjadi dasar dari boleh atau tidaknya Anda menyewakan kembali rumah sewaan tersebut sebenarnya kembali pada prinsip konsensualitas (kesepakatan). Sepanjang disepakati bersama dan memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian, tanpa adanya paksaan, penipuan maupun kekhilafan, maka Anda dapat menyewakan kembali rumah tersebut (lihat Pasal 1321 KUHPerdata). Lebih jauh simak artikel Keberlakuan Perjanjian Kerja Sama. Sedangkan, terkait dengan rencana Anda untuk menyewakan kembali rumah sewaan, haruslah ada persetujuan tertulis dari pemilik rumah sebelum Anda dapat menyewakannya kembali.

Dasar hukum:

1.  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23)

2. Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik 

(Sumber: http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt4df69f2948d23/bolehkah-menyewakan-kembali-rumah-sewaan?)

3.      Bagaimana hak-hak penyewa toko jika bangunan (mall) di renovasi?

Dasar hukum dari sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1548-1600 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”). Adapun definisi Sewa-Menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata (terjemahan R. Subekti dan R. Tjitrosudibio), adalah sebagai berikut:

“Sewa-menyewa ialah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.”

Oleh karena Sewa-Menyewa adalah suatu perjanjian, maka dianutlah asas kebebasan berkontrak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1338 KUH Perdata (beginsel der contractsvrijheid). Artinya segala sesuatu yang menyangkut hak dan kewajiban, serta kemungkinan-kemungkinan yang akan terjadi selama perjanjian Sewa-Menyewa tersebut dilaksanakan, sudah diperjanjikan/disepakati sebelumnya oleh Para Pihak dalam Perjanjian Sewa-Menyewa tersebut. Namun demikian, dalam praktik yang ada, biasanya pihak yang menyewakan sudah mempersiapkan draft Perjanjian Sewa-Menyewa yang klausula-klausulanya sudah ditentukan lebih dahulu oleh pihak yang menyewakan, tanpa melibatkan calon penyewa.

Sayangnya dalam pertanyaan ini, Anda tidak menginformasikan klausula-klausula dalam Perjanjian Sewa-Menyewa tersebut yang terkait langsung dengan permasalahan Anda yaitu mengenai adanya rencana renovasi total dari mall tersebut. Namun demikian, jika kita berpijak pada ketentuan Sewa-Menyewa yang ada di KUH Perdata, maka ada beberapa pasal yang dapat dijadikan sebagai pedoman untuk permasalahan Anda, yaitu: 

Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata:

Pihak yang menyewakan diwajibkan karena sifat perjanjian, dan dengan tak perlu adanya sesuatu janji untuk itu:

1.   …;

2.   …;

3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa. 

Pasal 1554 KUH Perdata

Pihak yang menyewakan tidak diperkenankan selama waktu sewa mengubah ujud maupun tataan barang yang disewakan. 

Pasal 1555 KUH Perdata

Jika selama waktu sewa, pada barang yang disewakan terpaksa diadakan pembetulan-pembetulan, yang tidak dapat menunggu sampai berakhirnya sewa, maka si penyewa harus menerimanya, betapa pun kesusahan yang disebabkannya, dan meskipun ia selama dilakukannya pembetulan-pembetulan itu terpaksa kehilangan sebagian dari barang yang disewakan.Tetapi jika pembetulan-pembetulan ini berlangsung lebih lama dari empat puluh hari, maka harga sewa harus dikurangi menurut imbangan waktu dan bahagian dari barang yang disewakan yang tidak dapat dipakai oleh si penyewa.

Jika pembetulan-pembetulan sedemikian sifatnya, hingga barang yang disewakan, yang perlu ditempati oleh si penyewa dan keluarganya, tidak dapat didiami, maka si penyewa dapat memutuskan sewanya.

Menjawab pertanyaan pokok Anda, dalam hal pihak pengelola mall berencana untuk melakukan renovasi total atas mall tersebut, sudah seharusnya pihak pengelola mall menginformasikan/mensosialisasikan rencana dan perkiraan waktu dan kondisi-kondisi yang mungkin dapat terjadi dalam renovasi mall tersebut kepada Anda selaku penyewa (tenant),. Serta tetap menjamin bahwa meskipun kegiatan renovasi total tersebut dilaksanakan, Anda selaku penyewa dari salah unit toko dalam mall tersebut tetap dapat menjalankan kegiatan usaha Anda.

Dengan demikian apabila ada hak dan kepentingan hukum Anda selaku penyewa yang terganggu dengan adanya renovasi total dari mall tersebut, maka Anda selaku penyewa berhak untuk meminta penjelasan dan tanggung jawab dari pengelola mall tersebut, baik dengan berpedoman dengan Perjanjian Sewa-Menyewa yang sudah disepakati para pihak maupun hal-hal yang diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan, dan undang-undang (Vide: Pasal 1339 KUH Perdata).

(sumber:  http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt53f7a52d00f1e/hak-hak-penyewa-toko-jika-bangunan-mall-direnovasi)

4.      Apakah penyewa rumah harus pindah, jika rumah di jual oleh pemiliknya?

Menurut Pasal 1575 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), perjanjian sewa tidak hapus dengan meninggalnya pihak yang menyewakan ataupun pihak yang menyewa. Ini berarti bahwa sewa menyewa tersebut tetap berlangsung dan orang tua Anda sebagai ahli waris dari nenek Anda berhak untuk tetap tinggal di rumah tersebut hingga masa sewanya berakhir. 

Mengenai penjualan rumah yang sedang disewakan kepada orang lain, penjualan ini tidak menghapuskan sewa yang masih berjalan (Pasal 1576 ayat 1] KUHPer). Akan tetapi, sewa menyewa bisa diputuskan, jika sebelumnya telah diperjanjikan bahwa jika rumah dijual maka sewa menyewa putus.

Jika telah diperjanjikan sebelumnya bahwa penjualan rumah akan menghentikan sewa, maka penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi. Akan tetapi, jika tidak diperjanjikan sebelumnya, maka si penyewa berhak meminta ganti rugi jika ia diwajibkan untuk mengosongkan rumah. Jika ganti rugi belum diberikan, maka penyewa berhak untuk tetap tinggal di rumah tersebut (Pasal 1576 ayat [2] KUHPer). 

Yang dapat Anda lakukan adalah membicarakan baik-baik mengenai hal tersebut kepada si pemilik rumah bahwa memang Anda masih berhak untuk tinggal di rumah tersebut atas dasar sewa yang dilakukan oleh nenek Anda. Jika cara kekeluargaan tidak dapat digunakan dan si pemilik mulai melakukan hal-hal yang merugikan Anda, Anda dapat melakukan gugatan perdata. Anda dapat menggugat atas dasar wanprestasi karena pemilik rumah sebagai pemberi sewa tidak memenuhi perjanjian sewa menyewa (Pasal 1243 KUHPer).  

(Sumber: http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt51d4b923b522e/rumah-dijual-pemilik,-apakah-penyewa-harus-pindah) 

Semoga ulasan bagian ke-1 ini bermanfaat bagi DaGakers yang terhormat, untuk ulasan lanjutan bagian ke-2 menyusul bulan depan Da.

Salam super bahagia dan jangan lupa mampir ke RM. Dapoer Glagah Yogyakarta ya ….